棚改货币化安置对房地产拉动效果明显

■崔霁

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11月13日,住建部公布,2017年1月至10月,全国棚户区改造已开工600万套,完成投资1.68万亿元。这意味着原定今年需要完成的棚户区改造开工任务已经提前完成。相对于2016年开工600万套,完成投资1.48万亿元,棚改投资有增无减,同比增长13.5%。而2017年1月份-10月份,国开行发放棚改贷款1.1万亿元,相较2016全年的9725亿元,同比增长13%。在我国的货币政策从宽松转变为稳健中性的背景下,对于棚改领域的资金投入保持稳定增长,足见棚改的重要战略地位。今年国务院常务会议确定,实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套热门棋牌大厅,完成棚改最后的攻坚战。

棚改货币化安置比例不断提升,是商品房与保障房的桥梁。近年来,棚改货币化安置的比例和规模明显提升。2015年棚改货币化安置比例为29.9%,2016年快速升至48.5%。2017年5月份,国务院常务会议听取棚户区改造工作汇报,强调将在商品住房库存量大、市场房源充足的市县,进一步提高货币化安置比例。2017年,多个省市上调货币化安置比例目标,其中8个省份的目标超出60%,个别省份甚至超过70%。预计2017年全国货币化安置比例在60%左右,这也是棚改投资持续增长的重要原因。

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过去几年棚改主要采取实物安置方式,由政府建安置房后向棚户区居民分配,居民不参与到商品房体系的分配,棚改保障房体系和商品房体系相互独立。2015年国务院37号文提出“积极推进棚改货币化安置”。棚改转向货币化安置后,拆迁居民由原来的有房无钱,变成了无房有钱,实际上把拆迁居民的购房需求引导到了商品房体系的分配当中,甚至可以理解为提前释放了这些居民的住房改善需求,把没有购房需求的居民创造了出了购房需求,需求有效放大,因而极大利好商品房去库存。尤其是三线、四线城市房地产市场最核心的问题就是缺乏需求,与之相对的,则是大量的棚户区居民有住房需求但没有购买能力,市场上,大量的商品房又在积压,棚改货币化就架起了棚户区居民住房需求与商品房市场的桥梁。

未来三年棚改将继续带动部分三线、四线城市房地产热销。2014年4月份央行创设PSL,加大对“棚户区改造”重点项目的信贷支持力度。2015年至今,棚改安置模式重心逐渐转向货币化安置,PSL成为货币化安置的主要资金来源。在2014年创设PSL之后,国开行在2014年、2015年和2016年新增PSL分别为3831亿元、6981亿元、9714亿元,利率仅为2.75%。国开行的棚改资金占到整个棚改资金来源的65%,近期国开行行长表示,近五年发放棚改贷款总额达到3.2万亿元。

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